Риски при сделках



Приобретение жилья – очень важный и ответственный шаг, требующий тщательной подготовки документов и проявления особой бдительности, ведь неспроста сделки с недвижимостью совершаются в особой форме – путем осуществления государственной регистрации, а некоторые из них с недавних пор требуют к тому же нотариального удостоверения. Необходимо не только соблюсти все требуемые формальности, но и подумать о последствиях совершенных сделок.


Исходя из нашего многолетнего опыта работы в сфере недвижимости можем сказать, что  очень часто сделки, совершенные без контроля со стороны квалифицированных специалистов, оборачиваются серьезными проблемами, о возможном существовании или возникновении которых покупатели даже и не догадывались. Рассмотрим некоторые из таких проблем.


Ситуация первая. Семья приобрела квартиру в общую долевую собственность. Документы у продавца были в идеальном порядке – новый дом, право собственности зарегистрировано, правоустанавливающие документы в порядке, кадастровый паспорт новый, получен за 4 месяца до сделки, в квартире никто и никогда не был прописан. Казалось бы – все отлично. Но есть один нюанс – квартира продается по доверенности, а собственник проживает в другом городе. Непосредственно перед сделкой юрист агентства выясняет, что собственник квартиры недавно умер, а значит доверенность утратила свою силу.


Если бы покупатели приобретали квартиру самостоятельно, им вряд ли бы пришла идея проверить данный факт. Проведенная по недействительной доверенности сделка является ничтожной, и удалось бы покупателям вернуть отданные деньги – неизвестно.


Ситуация вторая. Продается квартира, принадлежащая продавцам на основании договора приватизации. В квартире зарегистрирован по месту жительства племянник одного из собственников. Перед сделкой все – и собственники, и стороннее лицо - с регистрационного учета по месту жительства снимаются. Юрист агентства недвижимости знает о том, что за теми, кто на момент приватизации квартиры проживал в ней, но от участия в приватизации отказался, сохраняется право пользования квартирой, и само по себе снятие с регистрационного учета не свидетельствует о прекращении этого права. По настоянию юриста племянник, проживавший в квартире, подписал документ, подтверждающий прекращение права пользования данной квартирой.


Если бы это не было сделано, то впоследствии этот гражданин имел бы возможность заявить о своих претензиях на квартиру в части проживания в ней, оспорить которые было бы весьма затруднительно.


Ситуация третья. Стороны встретились в офисе агентства недвижимости для подписания предварительного договора по обычной квартире. Продавец предоставил все необходимые документы - правоустанавливающий договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, технические и иные документы, полный комплект, хоть завтра на сделку можно выходить. В документах он указан как единственный собственник. На вопрос покупателя о семейном положении продавец ответил, что в браке не состоит, и предъявил паспорт, в котором отсутствуют какие-либо отметки о заключении или расторжении брака. При проверке документов юрист обратил внимание, что паспорт получен спустя несколько лет после приобретения квартиры. Юрист выяснил, что приобретался объект недвижимости в браке, но оформлен был только на одного из супругов - на мужа, а в следующем году после покупки его супруга ушла из жизни. Конечно, для любого человека такая жизненная ситуация - это трагедия, и вроде бы вполне понятно нежелание продавца вспоминать данный печальный эпизод из жизни, если бы не одно НО! Квартира, приобретенная в браке, в силу закона является общей совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, на чье имя она была приобретена и зарегистрирована. После смерти одного из супругов на причитающуюся ему долю в имуществе открывается наследство, и это наследство необходимо принять и надлежащим образом оформить. При этом наследником первой очереди может выступать не только супруг, но и дети и родители умершего. Если бы не бдительность юриста, то вполне возможно была бы совершена сделка, которую впоследствии могли оспорить претендующие на наследство родственники.


Ситуация четвертая. Объектом сделки купли-продажи является жилой дом, который был принят продавцом в собственность по наследству в 1993 году. Свидетельство о праве на наследство зарегистрировано в БТИ. В Едино государственном реестре прав, который ведет Управление Федеральной регистрационной службы (ныне – Росреестр), сведения о зарегистрированных правах на данный объект отсутствуют, каких-либо ограничений или обременений не наложено. Специалист агентства недвижимости запрашивает в органах технической инвентаризации специальный документ, из которого видно, что в 1997 году на данный объект недвижимости наложен арест по определению суда. Выясняется, что в 1997 году к собственнику жилого дома были в судебном порядке предъявлены  требования о взыскании определенной денежной суммы, и в обеспечение указанных требований судом был наложен соответствующий арест. Впоследствии и решение было вынесено, и требования исполнены, а вот о снятии ареста никто не позаботился. В результате с участием агентства недвижимости были проведены необходимые процедуры, арест на дом был снят.


Если бы соответствующий документ не был получен, то о существующем аресте стороны могли бы узнать только тогда, когда сделка совершена, договор подписан, продавец деньги за дом получил, и, возможно, ему уже не интересны «чужие» проблемы и заботы.


Описанные мною случаи – не выдумка, а реально происходившие события. Причем это только малая толика проблем, которые могут возникнуть. И сейчас моя задача не напугать покупателя, и ни в коем случае не заставить Вас отказаться от совершения задуманного. Обратите внимание – неблагоприятные последствия для  покупателя во всех ситуациях не наступили только благодаря тому, что сделку сопровождали грамотные, опытные и внимательные сотрудники агентства недвижимости.


Если Вы имеете намерение что-то приобрести, продать, обменять, оформить документы или совершить иные действия с недвижимым имуществом – обязательно обратитесь за помощью к квалифицированному специалисту.


Агентство недвижимости Городской Жилищный Центр по праву гордится  своими высококвалифицированными юристами, имеющими большой опыт работы со сложными и нестандартными объектами, судебную практику разрешения различных вопросов и огромный багаж не только теоретических, но что гораздо более важно - практических знаний. Сотрудники юридического отдела ГорЖилЦентра способны справиться с любыми задачами, возникающими при работе с объектами недвижимости, и готовы помочь Вам в любой ситуации.


Пусть Ваши мечты сбудутся, а мы позаботимся о Вашем спокойствии!

 

Актуальные варианты

Оставить заявку

Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*
ГЛАВНАЯ
НАЗАД

Выберите район

Выберите тип

Выберите тип

Выберите тип гаража

Выберите кооператив

Выберите тип объекта

Служба контроля качества Ваше обращение

Оставить отзыв Пожалуйста, оставьте отзыв о нашей работе.

Задать вопрос Ваш вопрос риэлтору / юристу

Запись на экскурсию Пожалуйста, заполните форму ниже

Заявка риэлтору Вы можете отправить запрос на любую операцию с недвижимостью.

Выберите район

Выберите тип